Chaque vente aux enchères judiciaires, notée et comparée à son marché avant l'audience.

Enchèria confronte la mise à prix de chaque vente publiée en France métropolitaine aux ventes notariées du voisinage et aux adjudications déjà prononcées, afin d'en estimer la valeur de marché, la décote et le prix d'adjudication probable, puis résume cette analyse dans une note de 0 à 100.

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Exemple d'analyse

Appartement de trois pièces, 64 m²

Vente sur saisie immobilière

68/100

Opportunité excellente

Mise à prix
140 000 €2 188 €/m²
Valeur de marché estiméemédiane des ventes DVF comparables
249 600 €3 900 €/m²
Décote de la mise à prix
-44 %

Estimation d'adjudication

Basse
162 000 €
Probable
215 000 €3 359 €/m²
Haute
255 000 €

Les trois piliers de la note

  • Attractivité du bien40 % du score70
  • Décote sur le marché40 % du score64
  • Tension locative20 % du score72
Valeurs d'illustration, établies pour un bien fictif. Dans l'application, chaque chiffre est calculé à partir des ventes comparables du secteur et n'est pas affiché lorsque celles-ci sont trop rares.

Ce que l'application analyse

L'application examine chaque vente sous deux angles, la note qui la situe parmi les ventes à l'affiche et les estimations qui la comparent à son marché, puis permet de suivre les ventes retenues et d'en chiffrer l'acquisition.

La note Enchèria

Situer un bien parmi toutes les ventes à l'affiche

Chaque bien reçoit une note de 0 à 100, qui additionne trois piliers pondérés : l'attractivité du bien, qui tient à son occupation et à son type, la décote de la mise à prix et du prix d'adjudication probable par rapport au marché, et la tension locative de la commune. La note mesure ainsi l'intérêt d'une opportunité et non sa rentabilité, et elle ne dit rien de l'état du bien ni de sa situation juridique, que seules la visite et la lecture du cahier permettent d'apprécier.

Page de détail de la note Enchèria d'un appartement : note de 72 sur 100, explication de ce que mesure la note et bandes de lecture, de faible à excellente.
  1. La note globale, sur 100, et l'appréciation qui l'accompagne.
  2. Ce que mesure la note : un indicateur d'opportunité, et non une note de rentabilité.
  3. Les trois bandes de lecture, de faible à excellente, et la place du bien sur cette échelle.
  4. Les trois piliers pondérés dont la note fait la somme, détaillés plus bas sur la page.

Les estimations

Estimer la valeur de marché et le prix d'adjudication

La valeur de marché est estimée à partir du prix médian au mètre carré des ventes notariées de biens du même type situés à moins de 500 mètres, telles que l'État les publie dans les données DVF, et la décote compare la mise à prix à cette valeur. Le prix d'adjudication probable repose quant à lui sur les adjudications déjà prononcées à moins de deux kilomètres, ou à défaut sur le rapport observé dans le département entre prix d'adjudication et prix de marché, rapport dont l'application tire aussi une fourchette basse et haute. Ces estimations ne s'affichent que lorsque les ventes comparables sont assez nombreuses, soit au moins cinq dans le voisinage.

Fiche d'un appartement dans l'application : mise à prix, valeur de marché estimée, décote, prix au mètre carré, fourchette et prix d'adjudication probable. L'adresse du bien a été masquée.
  1. La mise à prix, la valeur de marché estimée et la décote qui les sépare.
  2. Le prix au mètre carré de la mise à prix, à rapprocher de celui des ventes voisines.
  3. La fourchette d'adjudication et le prix d'adjudication probable.

Le Radar

Suivre les ventes qui vous concernent

Le Radar rassemble les annonces des tribunaux judiciaires, des commissaires de justice et des journaux d'annonces légales, mises à jour toutes les deux heures, et les trie par note ou par décote selon les zones et les critères que vous définissez. Lorsqu'une nouvelle vente correspond à l'un de vos radars, l'application vous en avertit par une notification ou par un courriel récapitulatif.

Écran Radar de l'application Enchèria : carte de France où les ventes sont regroupées, filtres rapides et liste des biens triés par note.
  1. La recherche par ville, par département ou par numéro de tribunal.
  2. Les filtres rapides, qui masquent les ventes passées ou ne retiennent que les biens au-dessus d'une note ou d'une décote.
  3. Les ventes regroupées sur la carte, avec leur nombre à chaque niveau de zoom.
  4. La note Enchèria, reprise sur chaque fiche de la liste.

Le simulateur

Prolonger l'analyse par le coût et la rentabilité

Une fois le bien retenu, le simulateur part du prix d'adjudication probable, que vous pouvez ajuster, lui ajoute les frais préalables, les émoluments, les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière, puis estime la rentabilité locative brute et nette à partir du loyer de marché de la commune, selon le régime retenu, location nue, LMNP ou LMP. Il est accessible avec l'abonnement Investisseur.

Écran Rentabilité du simulateur : coût total de l'acquisition, régime fiscal, taux marginal d'imposition et rendements brut et net.
  1. Le loyer de marché de la commune, qui sert d'hypothèse au calcul.
  2. Le coût total de l'acquisition, tous frais inclus.
  3. Le régime fiscal et la tranche marginale d'imposition retenus.
  4. Le rendement brut et le rendement net après charges et fiscalité.

D'où viennent les chiffres

Les analyses d'Enchèria reposent sur des données publiques, croisées pour chaque vente dès sa publication, si bien que chaque chiffre peut être rapproché de sa source.

Les ventes notariées
Les demandes de valeurs foncières (DVF), que publie la direction générale des Finances publiques, recensent les ventes immobilières des dernières années ; Enchèria en tire le prix médian au mètre carré des biens comparables situés à moins de 500 mètres.
Les adjudications passées
Les adjudications prononcées par les tribunaux figurent aussi dans ces données, ce qui permet de mesurer, secteur par secteur, l'écart entre le prix obtenu à l'audience et le prix de marché, et d'en déduire le prix d'adjudication probable.
Les loyers de la commune
Les indicateurs de la carte des loyers, publiés sur data.gouv.fr, donnent le loyer de marché de chaque commune, classé en cinq paliers, qui nourrit la tension locative de la note et le calcul de la rentabilité.
Ce que les chiffres ne disent pas
Une estimation reste une médiane : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni de son étage, ni des charges ou des servitudes que révèle le cahier des conditions de vente, et elle n'est pas affichée lorsque les ventes comparables sont trop rares pour être fiables.

Le déroulement d'une vente

Une vente aux enchères judiciaires obéit à une procédure fixée par le Code des procédures civiles d'exécution, dont les étapes se succèdent toujours dans le même ordre.

Lire le guide complet

Croquis d'une audience d'adjudication : devant le juge de l'exécution, deux avocats en robe, dont l'un lève la main pour porter une enchère.

  1. Avant l'audience

    1. Un à deux mois avant

      La publicité de la vente

      La vente est annoncée dans un journal d'annonces légales, et le cahier des conditions de vente, qui décrit le bien et les règles de la vente, peut être consulté au greffe ou chez l'avocat du créancier poursuivant.

    2. À la date fixée par l'annonce

      La visite

      Un commissaire de justice organise la visite à une date fixée à l'avance, et il n'y en a souvent qu'une seule.

    3. Quelques jours avant

      L'avocat et la garantie

      Vous mandatez un avocat inscrit au barreau du tribunal et lui remettez une garantie égale à 10 % de la mise à prix, d'au moins 3 000 €, votre financement devant déjà être assuré.

  2. Le jour de l'audience

    1. Devant le juge de l'exécution

      L'adjudication

      Les avocats portent les enchères à partir de la mise à prix, et le bien revient au dernier enchérisseur lorsque quatre-vingt-dix secondes s'écoulent sans nouvelle offre.

  3. Après l'audience

    1. Dans les dix jours

      La surenchère

      Toute personne peut encore proposer un prix supérieur d'au moins 10 %, ce qui conduit à une nouvelle audience.

    2. Dans les deux mois

      Le paiement

      L'adjudicataire consigne le prix et règle les frais de la vente, faute de quoi le bien est remis en vente à ses frais.

Guides

Les guides expliquent la lecture de la note et des estimations, puis reprennent en détail chacune des étapes de la procédure.

Tous les guides

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L’enchère, en clair.